08.09.2021

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Schönheitsreparaturen

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Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen

Kaum ein mietrechtliches Thema beschäftigte Rechtsanwälte und Gerichte so sehr wie die Fragen rund um Schönheitsreparaturen im Mietverhältnis. Müssen diese durchgeführt werden? Was umfasst Schönheitsreparaturen? Welche Konsequenzen hat ein Unterlassen von Schönheitsreparaturen?

Was sind Schönheitsreparaturen?

Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen – dies gilt gemäß § 28 Abs. 4 S. 3 Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung – II. BV) .

Es geht demnach immer um die Beseitigung der üblichen Gebrauchsspuren, die bei der „normalen“ Nutzung eines Mietobjekts zwangsläufig entstehen.

Nicht unter den Begriff der Schönheitsreparaturen fällt daher die Beseitigung von Beschädigungen, die während der Mietzeit entstanden sind. Dies können z.B. Bohrlöcher in Fenster oder Fliesen sein oder aber auch tiefe Kratzer im Parkettboden. Diese lösen ganz reguläre Schadensersatzansprüche des Vermieters aus.

Wer muss für die Schönheitsreparaturen aufkommen?

Das Gesetz sieht vor, dass der Vermieter verpflichtet ist, während des laufenden Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen durchzuführen. In der Praxis hat es sich aber durchgesetzt, dass diese Verpflichtung durch den Mietvertrag auf den Mieter übertragen wird. Dies ist von der ständigen Rechtsprechung anerkannt. Der Gedanke dahinter ist, dass sich diese Übertragung vorteilhaft für den Mieter auswirkt, da sich dadurch die Miete verringert. Muss der Vermieter die Schönheitsreparaturen hingegen selber tragen, wird er oftmals eine deutlich höhere Miete verlangen.

Wie können die Schönheitsreparaturen übertragen werden?

Die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen kann sowohl mündlich als auch schriftlich vereinbart werden. Aus Gründen der Beweisbarkeit empfehlen wird jedoch derartige Vereinbarungen stets schriftlich abzufassen. Weiterhin kann die Umwälzung sowohl in einem sog. Individualvertrag als auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) erfolgen. Gerade bei Letzteren existiert eine umfassende Rechtsprechung dazu, welche Regelungen erlaubt sind und welche nicht. Mittlerweile weit verbreitet ist die Kenntnis darüber, dass starre Fristenpläne unwirksam sind. Was viele Vermieter oder Mieter jedoch nicht wissen ist, dass die Übertragung von Schönheitsreparaturen nur dann möglich ist, wenn die Wohnräume auch bereits renoviert übergeben wurden. Vor diesem Hintergrund kann eine rechtliche Beratung bereits vor der Vermietung eines Objekts angezeigt sein, damit ggf. bestehende Ansprüche auch später durchgesetzt werden können.

In der Praxis erleben wir oftmals Fälle, in denen Vermieter einen vorgefertigten Mietvertrag über die einschlägigen Portale käuflich erwerben, in denen zwar grundsätzliche eine wirksame Übertragung der Schönheitsreparaturen enthalten ist, dies dann doch durch eigene Zusätze der Vermieter unwirksam werden. Wir raten dringend, vor der Vornahme von Ergänzungen rechtlichen Rat einzuholen. Im schlimmsten Fall kann bereits die Veränderung eines Wortes für den Vermieter teuer werden.

Wie werden Schönheitsreparaturen durchgeführt?

In der Regel führen die Mieter zum Ende der Mietzeit die geschuldeten Schönheitsreparaturen selbst durch, indem sie z.B. die Wände eigenständig streichen. Eine Verpflichtung für den Mieter, diese Arbeiten durch einen Fachhandwerksbetrieb durchführen zu lassen, ist in der Regel unwirksam. Unterlässt der Mieter die geschuldeten Arbeiten, kann der Vermieter jedoch ein Fachhandwerksbetrieb mit der Durchführung beauftragen und die Kosten von Mieter erstattet verlangen. Einen Anspruch auf einen Kostenvorschuss hat der Vermieter nicht.

In welchem Ausmaß Schönheitsreparaturen geschuldet werden, hängt immer von Einzelfall und dem Grad der Abnutzung ab. Täglich genutzte Wohnräume unterliegen oftmals einer deutlichen stärkeren Abnutzung als z.B. ein kaum genutztes Gästezimmer. So kann es beispielsweise sein, dass der Mieter am Ende der Mietzeit zwar die Wohnräume streichen muss, das Gästezimmer jedoch nicht.

Rechtsanwältin Katharina Entrup im Gespräch mit Anwalt Andreas Willing

Unsere Empfehlungen bei einer unwirksamen Übertragung der Schönheitsreparaturen

Stellt sich heraus, dass die verwendete Klausel unwirksam ist, bedeutet dies nicht zwangsläufig, dass der Vermieter sämtliche Kosten selber tragen muss. Wie Sie als Vermieter dennoch Schadensersatz geltend machen können bzw. wie Sie als Mieter sich in diesem Fall vor Ansprüchen schützen, erklären wir Ihnen gerne in einem persönlichen Gespräch.

Haben Sie noch weitere Fragen?

Rechtsanwältin Katharina Entrup steht Ihnen als Ansprechpartnerin für das Mietrecht gerne zur Seite, um in Ihrem Fall schnelle und kompetente Handlungsempfehlungen zu geben.